Меню Рубрики

Как сэкономить на ипотеке – всем заемщикам на заметку

Как сэкономить на ипотеке

Кредит всегда связан с процентной переплатой, а если речь идет об ипотеке, то банку придется в итоге отдать немало, ведь заем крупный и долгосрочный. А можно ли уменьшить переплату? Как сэкономить на ипотеке? Будут ли негативные последствия?

В чем смысл ипотеки

Популярность данного вида кредитования получила из-за небольшой ставки и длительного срока погашения. Заемные средства разрешается тратить исключительно на покупку недвижимости под ее же залог. Выходит, что заемщик хоть и будет собственником жилья, но риск потери объекта все же есть из-за обременения.

Именно долгий срок кредитования позволяет многим комфортно гасить задолженность. Чем дольше срок, тем на большее время распределяются проценты. Поэтому и ежемесячный платеж сравнительно небольшой, хотя общая процентная переплата часто оказывается просто огромной.

В чем смысл ипотеки

Не только от срока кредитования зависит переплата. Также ключевую роль играет процентная ставка, которая отличается в разных банках. Она может меняться из-за различных опций: размер первого взноса, статус заемщика, кредитная история. Немаловажную роль играет и экономическая обстановка, а именно политика ЦБ, но об этом позже.

Если заемщик понял, что в долговой яме ему еще сидеть долго, и, взяв свой кредитный договор и калькулятор, подсчитал, что отдать банку придется не один миллион рублей, то следует задуматься о способах уменьшения переплаты. И это реально, хотя сделать это смогут далеко не все.

Есть несколько вариантов. Фактически они подойдут многим, только одни способы доступны большинству, другие – не всем.

Досрочное погашение

Это самый очевидный способ сокращения переплаты. Известно, что проценты высчитываются из остатка основного долга. Моратория на досрочное погашение с 2011 года нет, поэтому все заемщики имеют право вносить любые суммы в счет погашения займа.

Полное досрочное погашение подразумевает внесение всей суммы остатка задолженности. Т. о. банку больше не на что будет начислять проценты. Также имеется частичное досрочное погашение, когда заемщик вносит крупную сумму, уменьшая этим «тело» кредита.

Разрешается просто вносить каждый месяц суммы больше, чем составляет размер ежемесячного платежа по договору. В таком случае основной долг тоже будет уменьшаться быстрее.

Досрочное погашение ипотеки

Допустим, имеется заем в размере 2 млн рублей на 15 лет под 11%. Ежемесячный платеж по аннуитетной схеме составляет 22 732 руб. Всего банку за 180 месяцев нужно отдать 4 091 732 рублей. Соответственно, процентная переплата банку составляет 2 091 732 руб.

К примеру, первый год заемщик платил согласно графику, а потом появилась возможность платить каждый месяц на 1 тыс. руб. больше. Это вполне реально осуществить. Часто семьи покупают жилье в ипотеку, имея маленького ребенка, т. е. девушка определенное время не работает. А потом, как только оба супруга начинают пополнять семейный бюджет, появляется возможность направлять на погашение кредита уже большие суммы.

Если доход семьи увеличился (увеличение заработной платы, повышение, переход на более высокооплачиваемую работу, выход на работу второго супруга и т. д.), и заемщик начал вносить каждый месяц на 1 тыс. руб. больше, т. е. уже 23 732 рубля, то общая переплата в итоге уменьшится до 1 889 400 рублей. Это при условии, что при частичном досрочном погашении всегда выбиралась опция уменьшения срока.

Экономия на процентах без особого ущерба семейному бюджету составит почти 200 тыс. руб. Также сократится срок погашения на 17 месяцев.

И это при незначительном увеличении ежемесячного платежа. К примеру, если бы заемщик вносил через год погашения каждый месяц на 3 000 рублей больше, то экономия составила бы почти 500 000 рублей. Срок же уменьшится до 140 месяцев.

Вы можете произвести все указанные вычисления на нашем сайте используя универсальный кредитный калькулятор.

Расчеты выше приведены в случае, когда при досрочном погашении выбирается опция уменьшения срока кредитования. В совокупности с аннуитетной схемой погашения такой вариант выгоден на ранних этапах кредитования. Все из-за того, что при аннуитетной схеме первостепенно гасятся именно проценты.

Заемщик имеет возможность выбрать опцию уменьшения платежа при досрочном погашении. В данном примере (если через год погашения вносить каждый месяц на 1 000 руб. больше) с каждым месяцем будет уменьшаться остаток долга и, соответственно, сумма каждого ежемесячного платежа. Но срок кредитования так и останется 15 лет.

Рефинансирование

Проценты по кредитам во многом зависят от ключевой ставки ЦБ. Грубо говоря, политика ЦБ может повлиять на ипотечное кредитование. Еще пару лет назад ипотеку оформляли в среднем под 12%. А в 2018 году после нескольких снижений ключевой ставки процент по ипотеке упал до 9-10%.

Это дало возможность заемщикам пойти в банк и рефинансировать ипотеку, переоформив кредит уже по сниженной ставке.

Рефинансирование ипотеки

Стоит быть готовым к тому, что банк будет противиться, не соглашаясь на рефинансирование при заметном снижении ставки на рынке. Это логично, ведь меньшая ставка (по сравнению с той, по которой ипотеку клиент оформлял изначально), принесет кредитору меньше прибыли.

В данном случае отчаиваться не нужно, так как практически любой другой банк согласится на рефинансирование. Новый кредитор выдаст заем в размере остатка долга в старом банке. Эти деньги заемщик использует для досрочного погашения своего текущего долга по ипотеке. В итоге гражданин избавляется от долговых обязательств перед старым кредитором и остается должен новому банку. Однако ставка, естественно, будет уже ниже.

Важно: при рефинансировании в новом банке очень важно грамотно подойти к условиям кредитования, выбору срока и схемы погашения. В противном случае переплата может даже увеличиться.

Проблема кроется все в той же аннуитетной схеме погашения. Часто люди гасят кредит 3-5 лет, а тело кредита практически не уменьшается, т. е. заемщики платят банку, погашая в основном проценты. В таком случае при рефинансировании следует задуматься. Может выйти так, что человек оформляет новый заем (хоть и по более низкой ставке) снова по аннуитетной схеме и заново начинает выплачивать огромные проценты банку.

К примеру, есть кредит в 2 млн рублей на 15 лет под 12%. Ежемесячный платеж составляет 24 т. р. Всего банку требуется отдать 4 320 000 р., из которых проценты составляют 2 320 000 р. За 5 лет заемщик отдаст банку 1 440 000 р. Из них погашение основного долга составит только 330 т. р. А остальные 1 110 000 р. – проценты.

Пусть, ставка за эти 5 лет на рынке заметно упала, и заемщик идет на рефинансирование, оформляя в новом банке кредит в размере 1 670 000 р. (остаток долга по ипотеке в старом банке) на 10 лет под 10% с аннуитетной схемой.

Процентная переплата в новом банке за 10 лет составит 980 т. р. Плюс 1 110 000 р. – проценты, какие заемщик уже за 5 лет выплатил старому банку. Всего: 2 090 000 р., что на 210 т. р. меньше, чем если бы заемщик продолжал гасить ипотеку в старом банке до рефинансирования. Немного уменьшится и ежемесячный платеж.

Очень важно все грамотно просчитывать при рефинансировании и выбирать по возможности не аннуитетную схему, а дифференцированную.

Материнский капитал

Материнский капитал – отличная возможность заметно сэкономить на ипотеке, если использовать деньги для частичного досрочного погашения долга. Причем максимальный эффект от этого будет на начальных этапах кредитования при дифференцированной схеме погашения. Допустим, семья оформила ипотеку на 20 лет под 12%, взяв 2 000 000 р. В таком случае общая процентная переплата при аннуитетной схеме составит 3 285 000 рублей. Каждый месяц придется платить по 22 т. р.

Материнский капитал

Пять лет семья платила согласно графику, а потом в семье появился второй ребенок, и заемщик решил свой законный маткапитал направить на погашение части основного долга. Т. е. он сразу вносит 453 т. р., значит, тело кредита уменьшается до 1 382 000 р.

Далее проценты будут начисляться уже на этот остаток задолженности. Что это дает? Во-первых, процентная переплата за все время уменьшится до 1 960 000 руб. А это сэкономит 1 325 000 р. в итоге. Именно на эту сумму уменьшится итоговая процентная переплата.

Во-вторых, сократится и срок погашения до 15 лет, что также является плюсом, ведь семье меньше придется сидеть в долговой яме. Это в случае выбора опции уменьшения срока кредитования при досрочном погашении.

Есть возможность выбрать опцию уменьшения платежа. Тогда общая переплата по кредиту будет в размере 2 750 000 р. Что также заметно меньше, чем изначально, но не так, как в случае с опцией уменьшения срока кредитования. Зато каждый месяц после использования маткапитала семья ежемесячно будет платить не 22 т. р., а 16.5 т. р., что хорошо разгрузит карман.

Схема погашения – важный момент

Самая распространенная схема – аннуитетная, при которой в первую очередь гасятся именно проценты, т. е. основной долг медленно уменьшается. Часто получается так, что люди годами гасят кредит, но на деле они платят практически только проценты. В итоге человек переплачивает очень много.

При такой схеме погашения все платежи одинаковые, что удобно заемщику, но не выгодно в финансовом плане.

Альтернативой выступает дифференцированная схема погашения, когда основной долг делится на весь срок кредитования. Получается так, что сумма ежемесячного платежа оказывается сначала больше, чем при аннуитете, однако она каждый месяц уменьшается по мере погашения задолженности.

А задолженность таять будет быстрее, и итоговая переплата по кредиту выходит заметно меньше. Поэтому частичное досрочное погашение здесь очень выгодно. Также советуют для экономии выбирать дифференцированную схему при возможном рефинансировании.

Что на практике?

Следует рассмотреть реальный пример экономии на ипотеке. Гражданин А. в 2014 году взял в ипотеку 1 500 000 р. под 14% на 240 месяцев с аннуитетной схемой. Согласно графику за эти 20 лет человек должен переплатить в качестве процентов 2 977 000 р. При этом ежемесячный платеж будет в размере 18 700 р.

В течение 3 лет семья выплачивала кредит, отдав всего банку 671 500 р., из которых проценты составили 620 т. р., и только на 51 т. р. уменьшился основной долг.

Гражданин А. понял, что так дальше идти не может. Стоит сказать, что ситуация сложилась в пользу заемщика, так как ставка по ипотеке на рынке упала, и супруга вышла из декретного отпуска.

Заемщик пошел на рефинансирование — оформил новый заем в размере остатка долга по ипотеке и досрочно погасил кредит в старом банке. Однако поступил А. с умом: он взял в другом банке кредит в размере 1 449 000 р. (остаток задолженности) на 17 лет под 12% (ставки на рынке упали к этому времени), но с дифференцированной схемой погашения.

По новому договору платеж увеличился до 21 500 р., хотя это не ударило по карману, так как супруга вышла на работу. И далее платеж постоянно будет уменьшаться по мере погашения остатка долга.

Проценты по ипотеке

Самое главное в том, что при дифференцированных платежах тело кредита стремительно уменьшалось. Так продолжалось 2 года. За это время заемщик всего заплатил банку 518 500 р. Из них проценты составили 348 т. р., а тело кредита уменьшилось на 170 500 т. р.

К этому времени у заемщика родился второй ребенок, и появилось право на использование маткапитала, чем семья и воспользовалась, направив в начале 2019 года 450 т. р. в счет частичного досрочного погашения с опцией уменьшения срока кредитования.

В итоге осталось погасить 810 т. р. Срок кредитования уменьшился до 140 месяцев. Ежемесячный платеж теперь в размере 15 300 р., что благоприятно повлияло на семейный бюджет. Уже через 3 года заемщик будет платить по 12 000 р. в месяц, через 5 лет – по 10 тыс. руб. и так далее.

За оставшийся срок после внесения маткапитала в качестве процентов семья переплатит 487 000 р. Итог: изначально, еще в 2014 году, заемщик по аннуитетной схеме должен был выплатить банку за 20 лет 4 477 000 р., хотя сумма кредита составляла 1 500 000 р., соответственно, процентная переплата здесь в размере 2 977 000 р.

Заемщик через 3 года рефинансировал ипотеку под меньший процент, сменив схему погашения на дифференцированную. Еще через 2 года он использовал маткапитал, досрочно погасив часть задолженности.

Переплата процентов: 620 т. р. (за первые 3 года) + 348 т. р. (за следующие 2 года) + 487 т. р. (за оставшиеся 10 лет). Всего – 1 455 000 р. И это в 2 раза меньше, чем если бы заемщик продолжал гасить ипотеку на изначальных условиях, т. е. тех, когда он только брал кредит в 2014 году.

Весь срок кредитования в данном примере сократился с 20 до 15 лет. А сумма ежемесячного платежа хоть и увеличилась немного в определенный срок, но потом стала активно уменьшаться из-за дифференцированной схемы погашения.

Теперь гражданин А. планирует подать заявление, чтобы получить налоговый вычет из стоимости жилья. А потом, после погашение ипотеки, он подаст еще одно заявление на получение второго вычета уже из суммы уплаченных процентов. Всего он сможет отбить обратно около 325 т. р.

Далеко не всегда ситуация складывается в пользу заемщиков в плане снижения ставки. Вот и сегодня говорят, что ставка по ипотеке может скоро увеличится, что делает рефинансирование не таким выгодным.

Также не у всех есть возможность завести ребенка и получить маткапитал. Поэтому наиболее реальным способом экономии на ипотеке для многих является частичное досрочное погашение и смена схемы погашения на дифференцированную. Но и для этого следует улучшить свое финансовое положение для начала.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *