Меню Рубрики

Процесс продажи квартиры по ипотеке — риски продавца, на что обратить внимание

При продаже жилья в ипотеку многие продавцы боятся рисков, которые могут подставить под удар их финансовое состояние. Из-за опасений быть обманутыми владельцы недвижимости зачастую отметают данный вариант продажи. В статье будут рассмотрены обязательства и возможные риски при продаже жилья в ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке

Основные этапы:

  • Поиск покупателя.
  • Обсуждение с ним деталей сделки по ипотеке.
  • Составление предварительного договора с указанием деталей сделки. Если вносится задаток, пишется расписка, в которой указывается переданная сумма.
  • Аудит состояния жилплощади.
  • Выявление рыночной стоимости недвижимости с помощью проведения оценки независимым экспертом.
  • Страхование продаваемой недвижимости.
  • Сбор необходимых документов и их передача в банк.
  • Ожидание одобрения сделки кредитором.
  • После его получения — составление основного договора и регистрация его в Регпалате.
  • Получение покупателем подтверждения на собственность с обременением в Регпалате.
  • Перевод денег за квартиру продавцу.

Проверка состояния объекта недвижимости

Во время проведения аудита объекта недвижимости производится проверка:

  • строительных конструкций (стены, перекрытия, пол), поиск трещин, плесени и потёков;
  • коммуникаций, батарей и водоснабжения, на предмет отсутствия следов коррозии и протечек;
  • окон и дверей, для уверенности в их целостности, а также подтверждения функционирования систем доводчиков и других дополнительных устройств;
  • электропроводки открытого типа, работоспособности розеток, выключателей, потребителей электроэнергии, проверка на отсутствие обугливаний, искрения и др.

Контроль производится в два этапа: изначально проверка осуществляется под контролем покупателей, а затем — представителем кредитора. Если в ипотеку планируется продажа «вторички», аудиторская проверка может включать также контроль соответствия планировки жилья плану технической инвентаризации, которые не всегда соответствуют друг-другу. Если сделка происходит без посредничества банка, предоставление технического или кадастрового плана не потребуется.

Оценка стоимости

Оценку стоимости объекта недвижимости производит независимый специалист. Благодаря этому, продаваемое имущество получает адекватную оценку без завышения стоимости. Независимая оценка выступает ориентиром для понимания суммы займа, которая понадобится, а также она является своего рода страховкой на случай форс-мажора.

Продавец вправе указать для жилья максимальную стоимость, указанную в заключении эксперта, в случае, если она удовлетворяет покупателя и не превышает первоначальной цены за квартиру.

Стоимость, названная экспертом, должна соответствовать цене, прописанной в договоре купли-продажи. Специалисты производят анализ не только состояния жилплощади, но также ее местоположения, исследуют район, в котором она находится, размещение на этаже, возраст дома и его пригодность вцелом для эксплуатации. Банк может сам предложить эксперта, который проведет процедуру оценки. Заёмщик вправе выбирать специалиста, который проведет оценку недвижимости, самостоятельно.

Страхование

Страхование недвижимости при покупке в ипотеку предназначено для сохранения квартиры в адекватном состоянии, это гарантирует банку возврат выделенных денежных средств, если ипотека не будет выплачена. Обычно объект недвижимости в этом случае страхуется от возможного возгорания, затопления, стихийных бедствий или повреждения. Страхование при покупке в ипотеку происходит за счёт покупателя. Однако, при наступлении страхового случая возмещение получает владелец квартиры (если будет установлена его непричастность к случившемуся).

Варианты расчетов

Для уверенности сторон договора в получении и передаче денег в срок используются такие надёжные варианты расчетов как:

  • Безналичный с участием посредника. Эту функцию берет на себя банк. Получив подтверждение о завершении сделки, он осуществляет перевод денег продавцу напрямую, покупатель в процессе не участвует. Для этого у продавца в данном банке должен существовать расчетный счёт.
  • Использование банковской ячейки. Для осуществления этого расчета покупатель должен обналичить средства, выделенные банком, и поместить их в ячейку. Продавец сможет забрать их сразу же после предъявления договора купли-продажи и выписки из Росреестра, в которой будет обозначено, что квартира теперь находится в собственности покупателя.

Способ расчета выбирается по согласию обеих сторон (продавца и покупателя), взвесивших все плюсы и минусы того или иного варианта.

Передача квартиры банку в залог

Для получения согласия банка на сделку по ипотеке необходимо произвести следующие действия:

  • подписать кредитный договор;
  • передать права требования, подписав договор купли-продажи;
  • оплатить госпошлину в размере 2 000 руб.;
  • зарегистрировать данные договоры в госрегистратуре (занимает около 2х недель).

Пройдя регистрацию, покупатель становится собственником приобретаемого жилья, получая право собственности с обременением. Квартира переходит в залог к финансово-кредитному учреждению. Ограничения на собственность снимаются после полной выплаты ипотеки.

Перечисление денег

Покупатель должен обратиться в регистрационную палату и получить справку, в которой будет указано, что квартира перешла к нему в собственность.

После передачи подписанных обеими сторонами договоров в банк, финансовое учреждение осуществляет передачу денег продавцу. Перечисление денежных средств происходит переводом на счет продавца, передачей через ячейку или наличными.

Самым безопасным способом является использование банковской ячейки. Благодаря использованию этого метода, продавец уверен в том, что деньги помещены в ячейку, покупатель же знает, что, при возникновении непредвиденных обстоятельств, деньги останутся в ячейке и продавец их не получит.

Получив право собственника с обременением, заемщик начинает ежемесячно вносить платежи. Если возникают просрочки или покупатель становится не способен исполнять лежащие на нем обязательства, банк может продать залог, чтобы погасить долг. При этом, бак продает жилье по низкой цене, такой, чтобы погасить исключительно свою долю. Таким образом, первый взнос может не вернуться покупателю в случае недобросовестного соблюдения договора.

Какие документы необходимо предоставить банку продавцу недвижимости

Продавцу необходимо передать банку следующие документы, которые помогут банковской структуре провести проверку жилплощади:

  • копии паспортов собственников жилья;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на данную квартиру;
  • бумага, констатирующая переход помещения в собственность продавца ( завещание, договор, дарственная и др.);
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт, содержащий экспликацию и инвентарную стоимость (если старше 5 лет, необходимо обновить);
  • выписка из Росреестра (по которой помещение не должно быть заложено или арестовано);
  • расширенная выписка из жилконторы (подтверждающая отсутствие прописанных в квартире «проблемных» жильцов, судимых и т.д.);
  • документ, в котором указана оценка стоимости жилья.

Данный список документов может дополняться, в зависимости от финансово-кредитного учреждения, необходимостью приложения к пакету документов поэтажного плата, выписки из домовой книги, справки из БТИ и других бумаг. Начиная оформлять ипотеку, стоит уточнить в банке данные о необходимом пакете документов.

Какие риски несет продавец недвижимости

  1. Одним из рисков является отказ банка в проведении продажи квартиры по ипотеке. Кредитное учреждение может отказать в сделке в случае износа жилплощади свыше 70%, возраста постройки старше 1957 г., неудовлетворительном состоянии жилья и пр. Отказ банка является поводом для возврата залога за квартиру, больше ничем продавец жилья в этом случае не рискует, т.к. сделка отменилась по инициативе третьих лиц. Именно поэтому не стоит торопиться с растратой полученного залога. Требования покупателя о возвращении суммы в двойном размере можно смело отклонять, т.к. они неправомерны. Продавец не отказывался от своих обязательств, поэтому его вины в случившемся нет. Чтобы не оказаться в такой ситуации, продавцу лучше самостоятельно провести предварительную проверку юридической чистоты жилплощади и устранить факторы, которые могут негативно сказаться на решении банка.
  2. Оформление крупных сделок может привлечь мошенников, желающих поживиться за чужой счёт. Чтобы не стать их жертвой, не стоит предоставлять оригиналы документов, тем более передавать их третьим лицам. Даже копии документов лучше предоставить банку самостоятельно. В этом случае можно будет не сомневаться в отсутствии обмана со стороны покупателя.
  3. Признание сделки недействительной. В такой ситуации приобретенное имущество возвращается: продавец получает назад продаваемую квартиру, а покупатель — все заплаченные за нее деньги. Сделка может быть признана судом недействительной спустя несколько лет после ее заключения. За этот период покупатель может осуществить перепродажу жилплощади, иногда она может быть продана несколько раз. В этом случае возвращение квартиры первоначальному собственнику станет большой проблемой.
  4. Оформление квартиры в залог требует большой осторожности. Предоставляя ипотеку, финансово-кредитное учреждение просит продавца оформить жилплощадь в залог. Главным фактором является срок такого переоформления. Если продажник не хочет, чтобы его квартира попала в незаконное распоряжение, оформление следует отложить только после полного расчета.
  5. Завышение стоимости квартиры несёт для продавца определенные риски. Если расписки составлены неверно, при расторжении сделки продавец останется должен вернуть приобретателю аванс, который составляет 20% от стоимости (завышенной) жилплощади. В том случае, если квартира все же была продана по завышенной стоимости, с нее придется платить завышенный 13%-й налог.

Самым опасным этапом при продаже квартиры в ипотеку считается передача денежных средств. Продавцы чаще всего опасаются неполучения денег за квартиру, получения меньшей суммы и того, что купюры окажутся подделкой. Для уверенности в получении денег за квартиру в полном размере стоит обращаться, в первую очередь, в надёжный банк. В этом случае неполучение денег будет невозможно из-за строгого контроля сделки банковскими структурами, которые заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно.

Выбирая способ оплаты через ячейку, продавец становится, фактически, владельцем заложенных в нее средств. Подтвердив факт передачи права собственности на жилье, можно свободно получить деньги от продажи. В случае неоплаты приобретаемой жилплощади продавцу возвращается продаваемое жилье, для этого необходимо подать исковое заявление в суд.

Стоит заметить, что непоступление денег происходит крайне редко. Попадание поддельных денежных средств также крайне невероятно. При передаче денег через банковскую структуру производится их тщательная проверка. Принимая от покупателя часть денег наличными, можно их проверить в этом же банке с помощью специальной техники.

Процесс продажи квартиры через ипотеку является ответственным шагом. Банки стараются минимизировать всевозможные риски, поэтому, выбрав надежный банк, можно быть уверенным в безопасности сделки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *