Меню Рубрики

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: условия и документы

Ипотечное кредитование является удобным способом для многих граждан России улучшить свои жилищные условия. Большинству претендентов на получение кредита ипотека под залог имеющейся у них квартиры или дома кажется особенно привлекательной, но всегда следует учитывать особенности данной сделки, чтобы принять правильное решение.

Различные варианты кредитования и их отличия

Основой всех видов кредитных договоров согласно статьям 819, 820 ГК РФ является письменная форма их заключения, возвратность и выплата процентов. Большое число разновидностей кредитов можно свести к нескольким группам.

  1. По сроку оплаты:
    • кратковременные (до полугода);
    • среднесрочные (от 6 до 12 месяцев);
    • долговременные (от года до 30 лет).
  2. По цели выдачи:
    • целевые, которые выдаются банком для расходования на определенную покупку, делятся на: а) ипотеку (чаще всего это бывает покупка недвижимости); б) автокредит (покупка автомобиля); в) потребительский кредит (любой товар); г) оплата услуг (например, при получении образования);
    • нецелевые, позволяющие использовать деньги по своему усмотрению без контроля со стороны банка.
  3. По форме предоставления денежных средств:
    • наличные, когда деньги выдают в кассе (в таком виде сейчас используется редко, обычно денежная сумма переводится банком на карту, с которой ее можно получить в банкомате);
    • карточные, когда выдается банковская карта с лимитом.
  4. По видам обеспечения:
    • без обеспечения: предоставляется без дополнительных условий со стороны финансово-кредитной организации;
    • с поручительством: происходит с подписанием договора третьими лицами, берущими на себя ответственность погасить кредит, если должник не сможет самостоятельно выполнить свои обязательства по договору;
    • со страхованием рисков: используется для покрытия потери банка в случае возникновения у должника неблагоприятных обстоятельств, не позволяющих ему продолжать оплачивать кредит;
    • под залог недвижимости или в ипотеку: используется, когда в качестве гарантии выполнения должником договорных обязательств банк берет под залог уже имеющуюся недвижимость или строящуюся;
    • под залог движимого имущества: применяется, если банк берет под залог автомобиль, деньги или металлы на счетах;
    • комбинированные, когда оформляется банком несколько видов обеспечения одновременно.
  5. По технике финансирования:
    • одной суммой: при одномоментной выдаче банком всей денежной суммы;
    • в виде кредитной линии: невозобновляемой в виде выдачи денег частями по мере необходимости и возобновляемой в виде кредитной карты;
    • в виде овердрафта: позволяет использовать имеющуюся банковскую карту (обычно зарплатную) даже тогда, когда на ней нет денег; долг банк заберет при поступлении на нее денежных средств;
    • траншами: деньги выдаются частями по определенному, заранее составленному графику, например, при строительстве дома.
  6. По типу процентной ставки:
    • с фиксированной, когда ставка не меняется в течение всего времени пользования кредитом;
    • с плавающей, когда ставка «привязана» к определенному рыночному показателю, например, к Libor для валютных кредитов и MosPrime для рублевых кредитов, и банк вправе периодически ее пересматривать.
  7. По способу погашения:
    • единовременные платежи, когда весь долг выплачивается одномоментно в конце срока действия соглашения;
    • дифференцированные платежи, при которых величина ежемесячных выплат постепенно уменьшается к концу действия договора, причем поначалу они весьма существенны, а под конец сравнительно невелики;
    • аннуитетные платежи, при которых выплата долга осуществляется равными частями в течение всего периода действия соглашения.

Виды банковских программ по улучшению жилищных условий и их особенности

Популярными банковскими программами, позволяющими приобрести или построить жилье, являются ипотека и жилищный кредит. Оба типа кредитования имеют как преимущества, так и недостатки.

Ипотека под улучшение жилищных условий

Ипотека представляет собой долгосрочный целевой кредит на приобретение жилой недвижимости, которая становится залоговым обеспечением по данному кредиту. Другим вариантом залога является уже имеющаяся в собственности квартира или другая недвижимость.

К плюсам покупки в ипотеку можно отнести:

  • возможность быстро улучшить свои жилищные условия;
  • возможность для ряда категорий граждан получения льготной ипотеки со сниженными ставками;
  • возможность получить налоговый вычет как по самой сумме кредита, так и по выплаченным процентам;
  • возможность использовать материнский капитал;
  • ежемесячные платежи меньше, чем при получении жилищного кредита;
  • со временем рост стоимости жилья значительно сокращает потери за счет переплаты по ипотеке;
  • хотя кредит может быть и долгосрочным, обычно российские заемщики его выплачивают за 7-15 лет;
  • ежемесячная выплата по ипотеке соответствует арендной плате за квартиру.

К минусам покупки в ипотеку относят:

  • объект приобретаемой недвижимости остается под залогом у банка до полной оплаты долга, и в случае, если кредит в силу неблагоприятных жизненных обстоятельств не будет выплачен, можно лишиться квартиры;
  • сложно оформить, так как нужно доказать кредитной организации свою способность выплатить долг, и необходимо одобрение банка на приобретение конкретной квартиры;
  • при выплате ипотеки в течение 30 лет переплата очень существенная;
  • невозможность продажи без согласия банка;
  • обязательное страхование, при попытке отказаться от которого возрастает процентная ставка.

Типовое жилищное кредитование

Жилищное кредитование становится все более популярной формой получения кредитных средств для решения жилищных проблем, так как не предусматривает передачи жилья или другого имущества в залог банку. По сути оно является целевым кредитом на покупку недвижимости при поручительстве двух человек, имеющих подтвержденный доход, соответствующий доходу заемщика, и возраст в установленных банком границах.

Плюсами типового жилищного кредита являются:

  • при покупке квартира сразу переходит в собственность заемщика, поэтому в случае невозможности по каким-либо причинам оплачивать кредит нет риска потерять жилье;
  • несложно оформить;
  • переплата значительно ниже, чем по ипотеке, так как по сравнению с ипотекой является краткосрочным;
  • при наличии уже имеющейся значительной части денег на покупку квартиры можно достаточно быстро выплатить долг.

К минусам жилищного кредита относят:

  • необходимость привлечения двух поручителей, к которым предъявляются строгие требования по возрасту, доходу и работе;
  • высокий размер ежемесячных выплат ввиду относительной краткосрочности кредита.

Виды обеспечения при покупке недвижимости в ипотеку

По форме обеспечения различают два типа ипотеки:

1. Под залог приобретаемого жилья.

Самый популярный вид кредитования, предлагаемый всеми банками. В данном случае оформление кредита происходит при условии передачи приобретаемой недвижимости в залог финансово-кредитной организации. Такая форма ипотеки выгодна заемщикам, не имеющим своего жилья, так как позволяет быстро его получить. Кроме того, процентные ставки в таком случае самые низкие, процедура оформления не очень сложная, а число программ велико. Банку тоже выгодно, потому что он защищен от риска потери денег, если заемщик не сможет выплачивать кредит.

2. Под залог уже имеющейся недвижимости.

Данная форма кредитования является наиболее старой, но в настоящий момент несколько менее востребованной и предусматривает передачу банку в залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. В соответствии со статьей 130 ГК РФ и статьей 5, пунктом 1 № 102-ФЗ «Об ипотеке» в таком качестве может выступать дом, квартира, коттедж, гараж, земельный участок, дача, садовый дом, машино-место, воздушное или плавающее судно. При этом следует помнить, что к каждому типу залоговой недвижимости банки предъявляют специфические требования.

Какие требования предъявляются к недвижимости, оформляемой в залог?

Если в качестве залога используется недвижимое имущество, уже имеющееся в собственности у заемщика, то обычно это квартира или дом. Требования, предъявляемые к данным двум типам недвижимости, оформляемым в залог, различаются.

Квартира должна удовлетворять следующим условиям:

  • на нее имеются все документы, подтверждающие право собственности заемщика;
  • отсутствуют спорные вопросы по праву собственности на нее;
  • является приватизированной;
  • не имеет перепланировок;
  • не находится под арестом;
  • не имеет никаких обременений;
  • не имеет долгов по оплате коммунальных услуг;
  • имеет центральное отопление, электросеть, водопровод;
  • не является аварийной;
  • не находится в очереди под снос или капитальный ремонт с отселением жильцов;
  • находится в доме, в котором не меньше пяти этажей;
  • находится в доме, построенном не ранее 1950 года.

Дом с земельным участком должен отвечать следующим требованиям:

  • является собственностью заемщика;
  • прошел независимую экспертизу на предмет определения стоимости;
  • представляет собой ликвидную недвижимость;
  • находится на территории, на которой банк правомочен работать;
  • участок, на котором он находится, предназначен для строительства или ведения хозяйства;
  • не находится под арестом или обременением, не является предметом спора с третьими лицами;
  • введен в эксплуатацию;
  • имеет водопровод, канализацию и электроснабжение;
  • в нем не прописаны несовершеннолетние граждане;
  • его доля не принадлежит детям заявителя;
  • удовлетворяет специфическим условиям банка, например, имеет стандартную планировку, стены и перекрытия не из дерева, без дорогого дизайнерского ремонта и др.

Что говорит закон об ипотеке под залог имеющегося жилья?

Федеральный закон «Об ипотеке» № 102-ФЗ, регулирующий отношения заемщика и финансово-кредитной организации, устанавливает критерии залогового имущества:

  • оно должно быть официально оформлено в ЕГРП;
  • нельзя использовать в качестве залога отдельные части объекта недвижимости, например, комнаты, этажи, в ином случае их нужно заранее оформить как самостоятельную недвижимую собственность;
  • недвижимость, которую нельзя приватизировать, не может быть залогом.

Документы, необходимые для оформления ипотеки под залог имеющегося жилья

  • Заявление на выдачу кредита.
  • Паспорт гражданина РФ.
  • Документы, удостоверяющие личность супруга или супруги и детей.
  • Заверенная копия свидетельства о браке.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Согласие органов опеки в случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний.
  • Выписка из домовой книги.
  • Заверенная копия трудовой книжки.
  • Справка с места работы, подтверждающая доход претендента и другие справки, подтверждающие дополнительный доход.
  • Правоутверждающие документы на недвижимость (можно выписку из ЕГРН).
  • Документы об оценке объекта недвижимости.
  • Кадастровый и технический паспорта на квартиру.
  • Подтверждение законности владения, например, договор купли-продажи или другие документы о переходе прав собственности.
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
  • Другие документы по запросу конкретного банка.

Преимущества и недостатки ипотеки под залог имеющегося жилья

Плюсы данного вида ипотеки:

  • не надо отчитываться перед банком, как именно используются средства;
  • существует шанс взять ипотеку без первоначального взноса;
  • можно купить недвижимость, которую банк в ином случае мог бы не одобрить, например, жилье с перепланировкой, коммуналку, недострой и т. д.;
  • позволяет быстро улучшить жилищные условия.

Минусы данного вида ипотеки:

  • большое число требуемых банком документов;
  • высокие требования со стороны кредитной организации к самой недвижимости и ее местоположению;
  • необходимость обязательного страхования жизни и здоровья заемщика, залогового жилья и права собственности;
  • сложность получения для ряда категорий граждан (ИП, собственникам бизнеса и др.), так как банк в таких случаях опасается, что кредит оформляется под бизнес.

Получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости вполне реально, хотя такое оформление и потребует сбора многочисленных документов. Однако сначала надо тщательно изучить условия кредитования в разных банках и выбрать программу, которая в конкретных обстоятельствах представляется наиболее удобной и выгодной.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *